Les impôts fonciers sont deux fois plus élevés dans les quartiers pauvres que dans les riches

Vues: 24
0 0
Temps de lecture:7 Minute, 28 Second

Ces erreurs de mesure ne sont pas aléatoires, selon l’auteur de l’étude Christopher Berry de la Harris School of Public Policy. Dans tout le pays, ville après ville, les logements des quartiers à faible revenu sont systématiquement surévalués par rapport à leurs prix réels sur le marché, tandis que ceux des zones riches sont sous-évalués. Le résultat net est un transfert de milliards de dollars de charges fiscales des ménages riches vers les ménages pauvres.

Théorie et pratique

Berry a recueilli des données sur 26 millions de maisons résidentielles vendues entre 2006 et 2016 auprès de CoreLogic, une société d’analyse immobilière. Les données comprenaient les adresses, les prix de vente, les taxes foncières dues l’année de la vente et les valeurs fiscales évaluées par les autorités locales. Il a calculé les taux d’imposition foncière effectifs en divisant les impôts dus par le prix de vente.

En théorie, les taux d’imposition foncière dans une ville donnée devraient être les mêmes quelle que soit la valeur du logement. Les villes appliquent généralement un taux d’imposition foncière fixe à tous les niveaux. Si vous deviez représenter ce taux d’imposition par rapport à la valeur de la maison, vous obtiendriez une ligne horizontale. C’est ce que montre le premier graphique ci-dessous, illustrant un taux d’impôt foncier hypothétique de 3,2%.

Mais dans la pratique, les chiffres ne fonctionnent souvent pas de cette façon. Le deuxième graphique, dans l’illustration ci-dessus, montre la courbe réelle de l’impôt foncier pour Chicago en utilisant des données réelles couvrant près de 10000 ventes de maisons entre 2015 et 2017.

Les propriétaires des maisons les moins chères de la ville, qui vendent généralement moins de 100 000 $, ont payé un taux d’imposition foncière effectif de près de 4 pour cent. Mais les taux effectifs sur les propriétés les plus chères – celles dont les prix de vente avoisinaient 1,5 million de dollars – étaient inférieurs à 1,5%.

Comment cela est possible, si le même taux d’imposition est appliqué à tous les niveaux, se résume à la différence entre le prix du marché d’une maison et sa valeur telle qu’évaluée par les agents de la taxe municipale.

«L’impôt foncier n’est pas prélevé au moment d’une transaction, mais à intervalles réguliers, généralement annuellement», explique Berry dans le document. «Comme la plupart des propriétés se vendent rarement, leur valeur dans un cycle fiscal donné doit être estimée, un travail qui incombe au bureau de l’évaluateur local. L’exactitude et l’équité de la taxe foncière dépendent fondamentalement de l’exactitude et de la justesse des évaluations estimées par les évaluateurs. »

Le problème des évaluations

Berry pense qu’une faille fondamentale du processus d’évaluation est le principal moteur de la régressivité de l’impôt foncier: lors de l’estimation de la valeur d’une maison, les évaluateurs n’ont pas accès aux mêmes informations que les acheteurs et les vendeurs.

«De manière générale, les évaluateurs ne sont pas autorisés à entrer dans les maisons pour faire des inspections, et beaucoup n’ont pas la force de travail pour le faire», a déclaré Berry par courriel. En conséquence, ils ne peuvent pas prendre en compte des variables telles que les luminaires personnalisés ou améliorés ou l’état d’une maison.

«Prenons deux maisons voisines identiques au moment de la construction (même superficie, nombre de chambres, etc.)», a-t-il dit. «Mais au fil des ans, un propriétaire n’a pas entretenu la propriété et a maintenant de la peinture qui s’écaille et un toit qui fuit. L’autre propriétaire a gardé la propriété en parfait état et a même ajouté une cuisine de chef et une salle de bain spa.

Les acheteurs et les vendeurs peuvent voir ces différences – en fait, elles peuvent être certaines des caractéristiques les plus évidentes des maisons. Mais les évaluateurs ne peuvent pas. De l’extérieur, les deux maisons peuvent être pratiquement identiques. L’évaluateur attribue aux maisons une valeur identique, qui s’avère être supérieure au prix que la maison mal entretenue pourrait apporter sur le marché, et inférieure à la valeur marchande réelle de la maison améliorée.

Mike Ardis, porte-parole de l’International Association of Assessing Officers, un groupe professionnel d’évaluateurs de l’impôt foncier, a déclaré dans un communiqué que «les maisons situées aux deux extrémités du spectre de valeurs ont tendance à présenter un problème d’évaluation pour les évaluateurs, car il peut y avoir un manque de des données de qualité et les motivations des acteurs du marché ont tendance à être différentes à ces extrêmes. »

Il a ajouté que le groupe «se concentre sur l’amélioration de l’exactitude et de la précision des méthodologies d’évaluation sur lesquelles les évaluations sont basées, et aide les évaluateurs à identifier et localiser plus précisément les évaluations régressives».

Il y a probablement d’autres facteurs à l’origine de la régressivité de l’impôt foncier, bien que Berry pense qu’ils ont un effet moindre que le processus d’évaluation. De nombreux États, par exemple, imposer des limites sur l’augmentation de la valeur imposable d’une maison en un an pour protéger les propriétaires contre d’énormes augmentations d’impôts. Dans les marchés en plein essor, ces plafonds peuvent conduire les évaluateurs à sous-évaluer les maisons, en particulier dans le haut de gamme du marché, où les prix augmentent souvent le plus rapidement.

De même, de nombreuses villes permettent aux propriétaires de faire appel des évaluations, généralement dans l’espoir de réduire une évaluation à des fins fiscales. Étant donné que ces appels «sont introduits de manière disproportionnée par des propriétaires de biens à prix élevé», écrit Berry, leur effet net est de réduction des impôts fonciers pour les riches par rapport à tout le monde.

Enfin, l’un des principaux sujets de préoccupation dans les analyses comme celle de Berry est la multitude de facteurs externes et imprévisibles qui peuvent influencer le prix de vente d’une maison donnée. Certains acheteurs et vendeurs peuvent être de meilleurs négociateurs que d’autres, par exemple, capables de pousser un prix de vente plus haut ou plus bas qu’il ne le serait autrement.

Berry effectue un certain nombre de tests statistiques complexes démontrant que ces facteurs non observés ne sont pas susceptibles de motiver ses résultats. Ses conclusions sont encore renforcées par le simple fait que des milliers de comtés et de villes à travers les États-Unis présentent le même schéma général.

Un moteur de l’inégalité raciale

En raison de l’interaction entre la race et les résultats économiques dans ce pays, la régressivité de l’impôt foncier entraîne des inégalités raciales étonnantes, a déclaré Berry. Il a constaté, par exemple, que dans les quartiers où 90% ou plus des habitants sont noirs, les maisons sont taxées environ 50% plus élevées que dans les autres quartiers du même comté.

«C’est un exemple de racisme structurel», a déclaré Berry. «Les Afro-Américains et les autres minorités sont plus susceptibles de posséder des maisons à bas prix. Cela signifie que les minorités sont plus susceptibles d’être surtaxées parce qu’elles sont plus susceptibles de posséder des maisons à bas prix. »

Cependant, Berry souligne que même au sein des communautés qui sont majoritairement blanches, le même schéma de surévaluation et de sous-évaluation demeure. «Le fait clé est que les maisons à bas prix sont surévaluées», a-t-il déclaré. Des évaluations plus précises créeraient plus de valeur nette pour les propriétaires de maisons à bas prix, quelle que soit leur race.

Corriger les évaluations

Berry dit que la transparence est une étape qui aiderait les villes à produire des évaluations plus équitables. «Les évaluateurs sont censés mener leurs propres études et rendre compte régulièrement de la qualité des évaluations, y compris la régressivité», a-t-il déclaré. «Mais je suis choqué par le nombre de juridictions importantes qui ne publient pas ou ne publient pas ces études. Les contribuables ont le droit de savoir. »

Il existe également d’autres moyens de structurer le processus d’évaluation. La Californie, par exemple, évalue la valeur de la maison au moment où une propriété se vend, en la rattachant précisément au prix de vente. Cela résout une grande partie de la régressivité identifiée par Berry – à tel point qu’il a exclu l’État de son analyse. Mais cela crée des problèmes distincts: les maisons qui sont presque identiques peuvent théoriquement être perçues à des taux d’imposition considérablement différents en fonction de la date de leur dernière vente.

Les découvertes de Berry ont des implications potentiellement majeures, car les maisons sont le principal moteur de la richesse de la classe moyenne. Selon données de l’Enquête fédérale sur les finances des consommateurs, la valeur nette du logement représente plus de 60% de la valeur nette des familles américaines de la classe moyenne.

Des taux d’imposition plus élevés sur les propriétés à bas prix font qu’il est plus difficile pour les familles vivant dans ces maisons de se constituer un patrimoine et d’épargner pour l’avenir. Et comme ces familles ne sont pas de race blanche de manière disproportionnée, les impôts fonciers régressifs peuvent également contribuer à la croissance du pays. écart de richesse racial stupéfiant.

#Les #impôts #fonciers #sont #deux #fois #élevés #dans #les #quartiers #pauvres #dans #les #riches

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *