Downtown DC: le Capitole vide tente de récupérer

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«Nous avons tout cet espace à combler, et il n’y a pas assez d’avocats et probablement pas assez d’organisations à but non lucratif pour déménager ici et le remplir», a déclaré Gerry Widdicombe, directeur du développement économique du DowntownDC Business Improvement District.

La question de savoir si l’éthique 9 à 5 du centre-ville de Washington reviendra après un an de travail essentiellement virtuel se pose alors que la ville envisage de se remettre de la pandémie. L’exode massif vers des bureaux à domicile de fortune a conduit de nombreuses entreprises à reconsidérer si elles ont besoin de bureaux volumineux et coûteux. La tendance exacerbe le vidage du centre-ville alors que les organisations réduisaient déjà les espaces de bureaux dans le centre-ville. et certains déménageaient dans des bâtiments moins chers et plus récents dans la région avant la pandémie.

Alors que le centre commercial de la ville connaît son taux d’inoccupation commercial le plus élevé depuis plus de 20 ans, les responsables de DC prennent des décisions difficiles concernant le budget de la ville, qui prévoit une baisse spectaculaire des recettes fiscales foncières dans les années à venir. Les autorités craignent également une baisse des recettes de la taxe de vente sans que les travailleurs ne soutiennent les cafés, restaurants, bars et autres entreprises du centre-ville.

«Chaque jour, un demi-million de personnes se rendent dans la ville», a déclaré David Umansky, responsable des affaires publiques du bureau du directeur financier. «Si ce nombre diminue beaucoup, il y aura beaucoup de douleur.»

DC n’est pas la seule grande ville aux prises avec l’identité de son centre-ville au lendemain de la pandémie. Le quartier des avantages communautaires du centre-ville de San Francisco a l’intention de créer une place publique dans son centre commercial pour aider à ramener ses employés de bureau. À Philadelphie, le Center City District prépare une campagne sur les réseaux sociaux avec des images de collègues profitant des pauses déjeuner ensemble pour aider à ressusciter sa culture de bureau.

Mais DC est particulièrement vulnérable à la fuite des bâtiments du centre-ville en raison de sa pourcentage élevé des cols blancs par rapport au reste du pays.

Bien avant la pandémie, les dirigeants de la ville se demandaient comment attirer de nouvelles entreprises et empêcher les locataires actuels de réduire leurs effectifs – ou de quitter le centre commercial pour des espaces moins chers ou plus agréables ailleurs.

Entre 2014 et 2017, le taux de vacance dans le quartier central des affaires de DC a oscillé autour de 9%, selon les données de la société de courtage immobilier. Colliers International. Il a grimpé à près de 11% en 2018 avant de grimper en 2020 et d’atteindre près de 17% au premier trimestre de cette année.

«Cela se produit depuis la plus grande partie d’une décennie environ», a déclaré Neil Albert, président et chef de la direction du DowntownDC BID.

Avant la pandémie, le rabbin Jack Moline, président du groupe de défense religieuse Interfaith Alliance, a loué plusieurs bureaux dans un espace de coworking au centre-ville de L Street. Il est récemment passé de six bureaux à deux, économisant environ 8 000 $ par mois en loyer. Il ne sait pas s’il retournera un jour dans plus d’espace.

«Nous évaluerons les progrès réalisés pour savoir si nous reviendrons là où nous étions – ou quelque part à proximité», a-t-il déclaré. « Ou si nous continuons à permettre aux gens de travailler à partir de sites dispersés. »

Les dirigeants locaux et les courtiers immobiliers attribuent une grande partie de la tendance à l’inoccupation à une explosion de la construction dans les quartiers NoMa, Wharf et Navy Yard au cours des cinq dernières années.

Les offres du centre-ville sont également confrontées à des alternatives moins chères dans le Maryland et en Virginie. Le loyer moyen dans le quartier central des affaires est de 53 $ le pied carré contre 41 $ le pied carré dans le nord de la Virginie, selon John Falcicchio, adjoint au maire de la planification et du développement économique.

Alors que le taux de vacance augmentait à Washington, le taux dans le nord de la Virginie était à la baisse jusqu’à ce que la pandémie frappe, selon Colliers. La sélection d’Amazon d’Arlington pour son expansion d’entreprise a renforcé l’attrait de la région environnante.

«Il y a presque une obsolescence fonctionnelle qui se produit avec ces bâtiments plus anciens [in D.C.]», A déclaré Ryan Rauner, un courtier de Century 21 New Millennium. « Il n’y a pas d’espace, vous ne pouvez rien construire de nouveau … c’est l’opportunité pour ces sous-marchés. »

Les experts ont souligné que le gouvernement fédéral fournit un stabilisateur essentiel pour le marché immobilier de la ville. C’est le plus grand locataire du district, avec environ 16 pour cent de l’espace de bureau de DC, selon la société de technologie immobilière commerciale Squarefoot. Mais au cours des dernières années, le gouvernement fédéral a également commencé à se consolider et à se relocaliser. À l’été 2017, les Services de citoyenneté et d’immigration ont quitté le centre-ville au profit du comté de Prince George.

La pandémie a fait grimper les taux de vacance dans le district, réduisant de près de moitié l’activité de location au cours de l’année écoulée, selon Compstak, un site d’information sur l’immobilier en crowdsourcing. De nombreux propriétaires ont augmenté les incitations telles que des mois de loyer gratuit pour inciter les entreprises à signer des baux – en particulier compte tenu de nouveaux développements dans d’autres domaines.

«À l’heure actuelle, nous avons simplement un problème d’approvisionnement, et par conséquent, le taux de vacance continue d’augmenter», a déclaré Mark Sullivan, vice-président exécutif de Colliers.

‘L’adresse de Washington’

Avant la pandémie, près de 200 000 personnes se rendaient chaque jour dans le quartier central des affaires pour travailler, fréquentant les bars, les restaurants, les magasins et les hôtels, ce qui contribuait à accroître les revenus provenant des taxes de vente. Le directeur financier du district a estimé cette année que les recettes de la taxe de vente avaient diminué de plus de 23% au cours du dernier exercice et pourraient ne pas se rétablir complètement avant l’exercice 2023.

Jonathan Wasserstrum, PDG et cofondateur de Squarefoot, a exhorté les responsables locaux à encourager les entreprises à revenir et à continuer de rouvrir des emplacements du centre-ville lorsque la sécurité le permet.

«Il est temps que les gens retournent au travail, et la ville en a besoin – si vous voulez que la ville soit toujours là», a-t-il déclaré. «Ce sont toutes les petites entreprises qui s’adressent à la foule du déjeuner, et les bars qui s’adressent également à la foule après le travail.»

Le Bureau du directeur financier a déclaré en février que moins de personnes occupant des immeubles au centre-ville pourraient nuire aux valeurs d’évaluation, ce qui aurait un impact négatif sur la croissance des revenus de la ville. Alors que les taxes sont collectées sur tous les bâtiments – même les plus vacants – selon les estimations de DC Les recettes fiscales foncières ont été révisées à la baisse de 40 millions de dollars pour l’exercice 2022 et de 80 millions de dollars pour l’exercice 2023.

Umansky a déclaré que la ville rencontrait fréquemment des développeurs et des bâtiments les gestionnaires pour évaluer la gravité des dommages et si les entreprises reviendront.

«S’ils travaillent à la maison ou s’ils découvrent qu’ils peuvent déplacer des choses vers les banlieues extérieures où les loyers sont moins chers, ils le feront», a déclaré Umansky. «Personne ne sait vraiment ce qui va se passer. Une de mes grandes craintes est qu’ils découvrent qu’ils n’ont pas besoin de l’adresse de Washington. »

Les propriétaires d’entreprise de DC qui ont prospéré pendant des décennies avec la vie d’entreprise au centre-ville ont désespérément besoin de voir leurs clients revenir. Eric Heidenberger, qui est copropriétaire de plusieurs restaurants de la ville, dont Madhatter près de Dupont Circle et Bottom Line sur Eye Street, a déclaré qu’il avait du mal à attirer des affaires sans le flot d’habitués qui vivaient pour les déjeuners et les happy hour.

Certains ont même dit à Heidenberger que leurs entreprises déménageaient dans des zones telles que le quai et le centre-ville.

Cafe Soleil, un autre restaurant que la famille Heidenberger a exploité près de la Maison Blanche pendant 12 ans, devait être renouvelé peu de temps après le début de la pandémie à Washington. La famille a décidé de la fermer définitivement.

D’autres sont plus optimistes quant à la vie post-pandémique au centre-ville. Ashok Bajaj possède le Bombay Club, connu pour héberger les courtiers en puissance de DC. Il a déclaré que les affaires au restaurant avaient augmenté avec les vaccinations et que l’attrait d’être près de la Maison Blanche sera toujours une attraction.

«Je ne pense pas que le glamour disparaîtra un jour. Cela peut caler pendant un certain temps, mais il y a un sex-appeal d’être au centre-ville », a-t-il déclaré. «Les puissants veulent être proches du pouvoir. Navy Yard ne vous donnera pas ça.

Un avenir incertain

Craignant un scénario où le travail à distance prévaut, les responsables du district ont mis le pouce sur l’échelle pour obliger les travailleurs et leurs employeurs à revenir.

Falcicchio s’est associé au Conseil municipal fédéral pour diffuser un engagement demandant aux employeurs de s’engager à retourner dans leurs bureaux dès que les directives sanitaires locales le permettent. Il a déclaré que 139 organisations qui emploient ensemble plus de 30 000 personnes ont signé.

Barbara Mullenex, directrice générale de la société de design mondiale Perkins Eastman, a déclaré qu’elle avait signé l’engagement au début du printemps et espérait que ses 130 employés retourneraient au bureau selon un horaire de travail flexible d’ici septembre.

«J’adore avoir un bureau au centre-ville. J’adore me promener dans la ville en disant hé, où veux-tu aller déjeuner? J’adore la relation que j’ai avec le gars du hot-dog du coin », a-t-elle déclaré. «Et je veux participer à tout ramener.»

DC a également noué de nouveaux partenariats avec des entreprises, notamment WeWork, qui promeuvent des espaces de travail partagés. Et les BID du Triangle d’Or et du DowntownDC se sont lancés dans des projets visant à créer une scène extérieure dynamique – comme des places assises dans un parc public et une «destination multi-restaurants et multi-commerces» sur S Street. Les BID ont également organisé des webinaires pour annoncer les nouvelles caractéristiques de sécurité dans leurs immeubles et fournir des ressources pour aider les locataires à coordonner un retour progressif.

«En raison de tous les vents contraires auxquels nous sommes confrontés, nous devons nous assurer que nous avons un effort concerté pour commercialiser les équipements dont nous disposons», a déclaré Falcicchio.

Pourtant, les dirigeants de la ville se préparent au cas où ils ne pourraient pas inspirer le mouvement des entreprises. Ils veulent conserver les baux du gouvernement fédéral, entrepreneurs et lobbyistes tout en attirant des chercheurs universitaires et des professionnels de la santé supplémentaires.

Falcicchio a déclaré que la ville recherchait des campus satellites d’écoles en dehors de la ville, telles que l’Université Johns Hopkins, qui a investi dans la construction d’un espace sur l’ancien site Newseum. Les responsables sont également optimistes quant à la Centre médical militaire national Walter Reed, où l’hôpital pour enfants met en place un centre de recherche.

D’autres, comme Albert et la présidente de Golden Triangle BID, Leona Agouridis, ont encouragé la ville à envisager de doter les bureaux inutilisés de main-d’œuvre et de logements abordables.

«C’est un quartier de travail en ce moment. Mais peut-il s’agir d’un quartier de travail et de vie comme à peu près tous les autres quartiers de la ville? » Dit Agouridis. «Nous parlons depuis des années de la nécessité de le faire, et la pandémie l’a accélérée.»

Alors que le temps s’est réchauffé et que la vaccination a augmenté, il y a encore peu d’indications sur la façon dont les cols blancs de la ville sortiront exactement de la fermeture. Mais beaucoup restent optimistes.

Début avril, 11 à 15 pour cent des personnes travaillaient depuis leurs bureaux du centre-ville, contre 2 à 5 pour cent au pire moment de la pandémie, selon DowntownDC BID. Une enquête menée par le BID a montré que 30 à 50 pour cent des entreprises prévoient de retourner au bureau avant la fête du Travail.

Les données fournies par WeWork suggèrent qu’une semaine de travail en personne abrégée pourrait être la voie de l’avenir.

Thomas Fulcher, vice-président et co-directeur régional du fournisseur de services immobiliers Savills, aide les grandes organisations, y compris les cabinets d’avocats, les associations et les clients fédéraux, à trouver des bureaux. Il a dit qu’après un an d’arrêt où peu de gens regardaient les bâtiments, ses clients ont commencé à visiter les sites de bureaux. La plupart d’entre eux ont voulu voir des espaces au centre-ville.

«C’est toujours une question d’énergie, de restaurants, de culture. Lorsque vous essayez d’embaucher des gens, vous voulez ce buzz », a-t-il déclaré. «Et franchement, si quelqu’un dit que j’ai un emploi à Reston ou un emploi au centre-ville, bien sûr, vous voulez celui du centre-ville.»

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