Après la pandémie, la conversion d’immeubles de bureaux en logements pourrait devenir une nouvelle «  normale  »

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Cela pourrait être une opportunité de résolution de problèmes à l’avenir si les espaces de bureaux commerciaux excédentaires peuvent être convertis en logements, certains étant abordables. Mais la réalisation de la conversion pose des problèmes de conception, de technologie, de réglementation, de coûts et de financement.

La pandémie a révélé que, que ce soit par nécessité ou par choix, certaines personnes peuvent travailler de manière productive et collaborative sans être dans le même espace. Cette possibilité a été prédite il y a des années par le promoteur immobilier Jay Hellman, qui l’a surnommée « contiguïté virtuelle. »

Les technologies de communication basées sur Internet permettent à un individu, assis devant son ordinateur personnel, d’interagir avec d’autres individus; accueillir ou assister à des réunions impliquant des dizaines de personnes; faire ou observer des présentations visuelles; et écouter des conférences ou participer à des webinaires. Les entreprises et organisations américaines réalisent maintenant que beaucoup de leurs employés doivent être au bureau seulement une partie de la semaine, travaillant à des «hot desks» partagés avec d’autres employés les autres jours.

Une demande réduite de locaux à bureaux loués réduira la valeur marchande d’un immeuble de bureaux, qui dépend entièrement des revenus de location. Pour les propriétaires d’immeubles de bureaux, les investisseurs en actions et les prêteurs, il s’agit d’une situation désastreuse, potentiellement une voie vers l’insolvabilité et les saisies.

Les immeubles de bureaux vieillissants, en détérioration ou obsolètes sur le plan fonctionnel et technologique sont particulièrement vulnérables; les immeubles situés dans des zones ou des quartiers surdimensionnés dont la valeur immobilière diminue et les taux d’inoccupation augmentent; et les bâtiments éloignés des transports en commun. Pourtant, souvent, les ossatures structurelles existantes, et parfois les peaux et les toits de ces bâtiments, peuvent être conservées et réutilisées pour le logement.

Certains bâtiments pourraient même être adaptés à une approche de conversion à usage mixte, une partie d’un bâtiment étant préservée pour les bureaux et les unités résidentielles occupant la partie restante. Mais quelle que soit la stratégie de conversion suivie, des obstacles importants doivent être surmontés.

La conception et les obstacles techniques découlent de différences géométriques entre ce qui fonctionne sur le plan architectural pour un immeuble de bureaux et un immeuble à appartements. Les plaques de plancher des immeubles de bureaux sont généralement grandes et profondes pour offrir une flexibilité de disposition et de partitionnement, avec des dimensions importantes entre les murs extérieurs et les noyaux de circulation centraux.

En revanche, les immeubles d’appartements à plusieurs étages sont dimensionnés pour permettre aux salles de séjour / à manger et aux chambres de s’appuyer sur les murs des fenêtres. La longueur d’un immeuble d’habitation rectangulaire conventionnel avec des unités des deux côtés d’un couloir peut être tout ce que le chantier le permet, même des centaines de pieds. Mais la largeur du bâtiment est généralement de 60 à 65 pieds. Cuisines, salles de bains, placards, buanderies et, pour les unités à deux niveaux, des escaliers intérieurs jouxtent les murs du couloir sans fenêtre.

Étant donné qu’une grande partie de la superficie en pieds carrés des immeubles de bureaux est éloignée des murs extérieurs, la conversion en logements peut nécessiter de modifier la structure de base du bâtiment. Par exemple, des parties du toit et des plaques de plancher aux niveaux supérieurs peuvent être coupées pour créer des intérieurs, des lucarnes, des mini-cours pour apporter de la lumière dans les pièces habitables et intérieures. Et des aménagements d’appartements uniques sont souvent nécessaires pour utiliser efficacement l’espace disponible au sol.

La chirurgie structurelle supplémentaire fournit des ouvertures de plancher alignées verticalement pour les escaliers et les sorties coupe-feu, les puits d’ascenseurs et les chenilles accueillant la plomberie et les conduits de CVC. De plus, une nouvelle toiture, des fenêtres, un revêtement extérieur et une isolation sont généralement nécessaires.

Heureusement, les dimensions d’un immeuble de bureaux d’un étage à l’autre dépassent généralement les dimensions d’un immeuble d’appartements. Ceci est esthétiquement et techniquement avantageux pour la conversion de logements. L’augmentation de la hauteur des pièces augmente la sensation d’espace et d’ouverture tout en permettant à la lumière naturelle de pénétrer plus loin dans l’appartement. Et la dimension supplémentaire permet de fournir un espace entre le plafond de l’appartement suspendu et la structure du sol au-dessus pour les tuyaux d’arrosage, les conduits électriques, les luminaires et les conduits d’air.

Les réglementations de zonage et les contraintes du code du bâtiment ajoutent un autre obstacle à la conversion de bureaux en logements. Les exigences concernant la protection contre l’incendie et la fumée, les voies d’évacuation, l’accès à la lumière naturelle et à la ventilation, et l’occupation sont écrites pour les bâtiments conventionnels. Pourtant, les conversions de bâtiments ne sont jamais conventionnelles, ce qui rend nécessaires des dérogations, des exceptions spéciales ou même des modifications réglementaires.

Tous les aspects des travaux de conversion décrits ci-dessus impliquent des dépenses importantes, auxquelles il faut ajouter le coût d’acquisition sous-jacent et la valeur marchande de la structure de base du bâtiment et du terrain sur lequel il se trouve. Ainsi, économiser de l’argent n’est pas la principale justification de la conversion d’immeubles de bureaux en logements.

Au contraire, la conversion atteint des objectifs sociaux et environnementaux valables tout en offrant aux propriétaires d’immeubles de bureaux la possibilité de rester solvables sur le plan financier.

Ainsi, l’obstacle le plus décourageant de la conversion de bureaux en logements est le financement pour couvrir l’éventail des coûts. Il existe des sources de financement par actions et par emprunt du secteur privé pour financer les logements au taux du marché.

Mais les fonds de subvention pour les logements abordables et inférieurs au taux du marché doivent provenir de sources du secteur public: le gouvernement fédéral; gouvernements étatiques et locaux; et les fiducies de logement à but non lucratif. C’est pourquoi le financement par subventions pour la conversion d’immeubles de bureaux en logements sera de loin le plus grand défi.

Roger K. Lewis est un architecte en exercice à la retraite et professeur émérite d’architecture à l’Université du Maryland à College Park.

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